Guerrilla Radio

家造り奮闘記 in realtime

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
  1. --/--/--(--) --:--:--|
  2. スポンサー広告

分割融資第3回目(なんとか)完了

いつものように新宿行きの特快に揺られていると、ポケットの携帯が震えだしました。

何だ、メールじゃないのか?と思っていると、電車は日野駅に停車しました。発車するまでの間ならいいだろう、という勝手な理屈をつけて電話に出てみることにしました。

「はい、もしもし」
「ああ、キョウヘイさんですか。今日は何時頃お見えになりますか?」

・・・・・・・・・・あっ!今日融資の日だ!!!完全に忘れてた!!

銀行の担当者からです。そうなんです、今日が3回目の分割融資の日だったんです。18日の上棟式の前に銀行へ行ってまた契約変更をしてきたのです。その時に3回目の融資日を今日28日に設定したのをすっかり忘れていました。

「すみません、完全に忘れていました。」
「・・・・・」
「明日じゃダメですか?」
「・・・・・」(契約変更までしてるんだから、ダメに決まってる。)
「すみません、今もう会社に向かっちゃってて。すぐ折り返します。」

すぐに次の立川で降りて、会社に電話しました。「家庭の事情で焦眉の急」と上司に話して何とか2時間ほど遅刻することを許してもらえたので、即引き返して家から実印と通帳と請求書を持って銀行まで原付を飛ばしました。

銀行では担当のF谷さんが苦笑しながら俺を迎えてくれました。手続き自体はすぐ終わり、またもや俺の通帳に大金が入り即出て行きました。右から左へね。今回は全部イノウエに支払いました。銀行へ向かう途中信号待ちをしていると、イノウエから連絡があり「いつ振り込むのか?」と聞かれました。今日ですよ、とお話しましたが、決算の関係とかイロイロあるみたいですね。

いやあ、どうにも緊迫感が薄れている事を反省しないといけないですね。前回の時とは違い、既に工事も始まっていて、3階までできている家を見ちゃっているからどうもいけない。既に自分たちの物だっていう気持ちがあるんだと思います。融資は工事と同時に進んでいて、まだ手続きがあるって事をちゃんと再認識する必要を痛感しました。完全に気の緩みです。

次回はもう竣工時の融資となり、その4回目が最後の融資になります。ちょっと今回は恥ずかしい体たらくでしたが、気を取り直して最後の融資までしっかりやっていこうと思います。
  1. 2006/11/28(火) 23:53:18|
  2. ローン/資金計画

住宅ローン契約変更#2

今日の午後は上棟式が予定されているのですが、その前に銀行に行って前回と同じようにローンの契約変更をしてきました。

今回は前回の轍を踏まないように、妻と2人で一緒に行ってきました。ちゃんと実印も2人分持って行きましたので、何の問題も無く手続きは完了しました。

どうしてこのタイミングで契約変更をするかと言うと、上棟式から2週間後に2回目の支払いをすると言う決まりだからです。もう少し早めに契約変更することもできましたが、2週間余裕があるのと妻と一緒に行く必要があるのとで今日を選びました。

融資の日には、来週の28日を選びました。この日にまた銀行へ行って、融資されたのを確認してすぐに振込むという作業が必要になります。
  1. 2006/11/18(土) 21:16:39|
  2. ローン/資金計画

分割融資第2回目完了

今日は第2回目の融資実行の日でした。

仕事に行く前(俺は毎日午後出社です)に銀行に寄り手続きを行いました。既に融資は実行されていて、俺の口座の残高がまたもや膨れ上がっていました。もちろん一瞬だけ。ホンの一瞬ね。

何でか知りませんが、住宅ローンでの支払い時振込みは現金で行います。何でだかわからんので3回目には聞いてみようと思いますが、つまり口座から口座への通常俺たちがネットなんかで行う振込みじゃなくて、一度口座から引き出してから現金で振り込む慣習(?)が一般的なようです。

そんなわけけで、イノウエへの第1回支払い分と界工作舎への第3回支払い分をそれぞれ口座から引き出します。そしてその後、それぞれ振り込むわけです。まあ特に問題が発生する部分じゃ無いですね。右から左へ金が消えていくと言う切なさは含んでいますが… ちなみに手数料は840円です。(どうでもいい情報)

特に問題の無いはずの部分でしたが、ちょっと問題があってさらに630円手数料が必要になったり明日また銀行に行かなければならなくなったりになってしまいました。まあ、ちょっと腹立ったけど手数料はイノウエ持ちなので良しとしましょう。

そんなわけで融資と振り込みが完了です。現在支払っている利息が来月からは高くなります。トホホ。
  1. 2006/10/12(木) 22:06:36|
  2. ローン/資金計画

住宅ローン契約変更

今日は久しぶりに銀行へ行ってローンの契約変更の手続きをしてきました。

俺たちの組んだローンは、以前のエントリで書いたように4回に分けて分割融資を受ける事になっています。あらかじめ各々4回の日付を決めて金消契約を結んでいるのですが、設計や工事の兼合いでその日付がずれる事が当然起こります。元々の契約書に記載されている分割融資の日付を実際の進み具合にあわせて変更するのが契約変更です。

土曜日に出社した代休で今日は休みでした。なので午前中に実印を握りしめて銀行へ行きました。同時にこれまで界工作舎に支払った報酬の領収書なども持参しました。先日新居用に買ってしまったソファの領収書も持って行きました。だって、カーテン1枚も融資の対象にするって聞いてるんですもん。領収書の合計額が融資額を下回ったら面倒くさい、って聞いてるから念のためね。

結果的に、契約変更は俺1人で済ませることのできない事柄だと言うことがわかりました。妻と一緒に行く必要がありました。とりあえず俺の分の署名捺印は済ませて、妻には別途銀行へ行ってもらうことにしました。まあ、冷静に考えれば当たり前ですな。もう一度契約するのに近い訳ですから。最初の融資時に俺1人でOKだったので、何となく平気かと思ってましたが甘かった。

ともあれ、10月1日に契約をしたのでそれから2週間以内の日付を第2回の融資の日に設定しました。この日を超えると、元金据え置きで毎月払っている金利が少し高くなる事になります。
  1. 2006/10/03(火) 23:27:35|
  2. ローン/資金計画

金銭消費貸借契約完了

金銭消費貸借契約というのは、住宅ローンを利用するのに必要な融資に関する契約です。所謂「金消契約(きんしょうけいやく)」と言われているものですね。

今日の午前中に妻と2人で契約書の記入をしてきました。実際の契約日は明日になりますが、その前に銀行側の作業等もあるので前日に行いました。別に前日じゃなくても良いでしょ、と思いますが、位置指定道路の許可が下りたのが昨日とタイトなスケジュールだったためにこの様になりました。ネットなんかで見てみると、引渡しの前日と言うのは遅い(遅すぎる?)みたいです。

金消契約と言っても、する事は今までの審査の申込や土地の売買契約とする事は変わりません。シンプルに言ってしまえばこれだけです。

「内容を確認し、住所氏名を記入し実印を捺す。」

それにしても、今日は名前と住所を書きすぎてゲシュタルト崩壊を起こしてしまいました。金消契約書だけじゃなくて、口座を開設する書類だったり、抵当権の何やらだとか建物の抵当権の念書やら大量の書類に記入が必要でした。書いている文字の意味を喪失しちゃって、八王子市って書いているのに、八の次王、でいいんだっけ?何の単語だこれ、といった感じです。自分の名前も書きすぎて、意味が分からなくなってしまいました。おそらく10通以上は書いたはず。

おそらく、っていい加減ですが、今手元に無いのです。もちろんちゃんと一つ一つ内容は確認してます。明日控えを受け取るので、そこで正確な数が分かります。

今日捺した印鑑が最終的な分かれ道なのかなーと思いましたが、思ったより緊張とかはしませんでした。緊張しないとおかしいのかしら?と思って「緊張するな」などと口に出してみましたが、効果はありませんでした。

明日になると、今日作った口座に7桁もの大金が振り込まれる事になります。ですがそれは売主に払う土地の代金なので、単に俺の口座を経由するだけです。しかし、6桁以上が印字された通帳なんて持った事無いので、ちょっと楽しみです。

余談ですが、今回ローンを組んだ山梨中央銀行は保証料が必要ありません。保証会社を使わないからです。その分銀行側としてはリスクが高いですが、借りる側としては保証料が無いのは素晴らしいメリットです。また、今回の分割融資と言った商品のように、普通よりも柔軟なローン組みが出来るのも魅力だと思います。

さぁー、ついにローン組み終わりましたよ!家造りの中で一番面白くない部分でした。一番重要でもあるんですけどね。
  1. 2006/06/29(木) 22:01:19|
  2. ローン/資金計画

諸経費明細書再び

仕事を終えて家に帰ってみると、S山さんからFAXが届いていました。見てみると、それは「諸経費明細書」でした。4月の末にももらった例のアレです。今度はもっと内容が細かくなっています。

ざっと見てみるに、既に突っ込みどころ満載。以下のような感じ。

- 移転登記費用
この費用は、登録免許税(不動産価額×5.0%)+司法書士への報酬、となるはずです。土地登記にいくら、と書いてありますが、不動産評価額つまり固定資産税の評価額が明記されていないので内訳が不明です。

- 固定資産税
日割り計算となっていますが、登記費用と同じく評価額が分からないので算出方が分かりません。また、日割りとなっているのは何日計算なのかも不明。

- 火災保険料
35年で考えてみると、建物価格からして妥当な線か?けどこれももちろん要確認。

- 仲介手数料
3%+6万円x消費税、となっております。ああ、やっぱりこう来たか。これは話すと長いですよ。

仲介手数料の限度は国土交通省告示第1552項・宅地建物取引業法第46条第1項によりこうなっています。

200万円以下の部分: 5%
200万を超え400万円以下の部分:4 %
400万円を超える部分: 3%

計算してみると分かりますが、400万円を超える取引の場合は3%+6万円、とすれば同じ事になります。ですが、これはあくまで"限度"である事に注意。

実際の経緯はこのBlogには書いていないと思いますが、今回の土地の取引に関しては仲介手数料は1.5%で行うと言う事になっています。詳しく言うと去年の9月1日にそうなりました。元々南東の角地を買うはずで、手付けも売っていたのに条件付ではやはり売れない、と売主が手のひらを返したと言う事がありまして、その不手際のお詫びとしてS山さんと不動産屋の社長から仲介手数料を1.5%にするという言質を取ってあるのです。しっかりと録音済み。

あれからもう9ヶ月ほど経っているわけで、S山さんはきっと忘れているかすっとぼけて3%請求するだろうな、とうっすら予感をしてました。その予感的中だもんな。おそらくすっとぼけだろうな。忘れやしねえって。悲しくなるよ。力が抜けます。最近良くやってくれてるな、と思ってたのにこれですから。良くやってくれていると言っても、結局土地の面積が若干減ったり常に期限は遅れ続けるしで、仲介手数料半額を取り消すほどの働きではないのが現実です。ローン代行料は別に払うわけだし。

ああ、面倒くせえな。明らかに機嫌損ねるんだろうな。もう大詰め(金消契約を29日に行う予定)なのに。電話で話しても水掛け論になりそうなので、明日この内容をFAXで(メール使えよな)問い合わせる事にします。社長にも話したほうがいいのかな。ああ、本当に面倒だ。スムースに行くとは思えん。
  1. 2006/06/28(水) 00:24:27|
  2. ローン/資金計画

相続税?

同僚に何年か前に合算でローンを組んだ人がいるのですが、その人と持分割合の事について話してると、相続税も考えて持分を決める必要がある、という話題が出ました。

相続税?

どういうことかと言うと、例えば持分の割合を俺が9で妻が1とかにしてしまうと、俺にもしもの事があった時に妻が俺の持分だった9割を相続する事になると。ここで相続税が発生するので、あまり突拍子も無い割合にしておくと、相続税を多く払うことになってしまうと。

なるほど、そうだとすると年収の比率通りにしておいて良かった。って感じがする。せっかく相続したのに税金払えないなんて悲惨だもんな。相続税の事もあるので、一般的には収入に合わせた持分割合にするのかな。

でさ、相続税ってどれくらい払うわけ?と思って調べてみました。

被相続人(亡くなった人)の正味財産額が、基礎控除を超える場合には、相続人(財産を取得した人)は相続税の申告が必要になります。基礎控除とは、5千万円+1千万円×法定相続人の数で計算します。例えば、お父様が亡くなり、法定相続相続人がお母様と子2人の合計3人の場合には、正味財産が基礎控除の8千万円(5千万円+1千万円×3人)を超えると、相続税の申告が必要になります。ちなみに、相続税の申告が必要になる人は、100人亡くなって、4、5人と言われています。
(All About 「相続税とは?相続税の基礎とポイント!」 より)

あっれー、控除ってのがあるみたいですね?妻と2人の生活だとしても6000万円も控除されるらしい。土地と建物合わせてもそんな値段にならないわけで、相続税なんて発生しないみたいです。まあ、土地と建物の評価が実際相続する時点でどうなっているかが重要なんでしょうが、持分の10割を俺のにしておいたとしても、それが6000万以上になると言う事は無さそうです。そりゃあんた、100人中4,5人だってのも納得ですわ。

結果的にあんまり関係無かったですが、相続税について一切何も知らずに家を建てようとしてたのはちょっと(かなり)無謀だったかも知れないですな。勉強になりました。
  1. 2006/06/27(火) 21:57:52|
  2. ローン/資金計画

据え置きに落ち着きました

以前のエントリで据え置きにしなくても払えるんじゃなかろうか、と書きました。そうすれば、少しでも元金を返し始めるのが早くなるわけで、竣工までの家賃との二重払いはさらに辛くなるけど先を考えるとその方が良いんじゃないか、と思ったわけです。そこで銀行の担当者に今日聞いてみたところ、以下のような話でした。

「土地のローンだけ先に支払い開始に出来るが、そうするとローンが2本になってしまう。また、建物の方は分割融資が不可欠で、分割融資の場合には必ず据え置きを使うことになる。それは、建物の完成まで担保として設定できないから。」

なるほど。どっちにしろ建物の分は据え置きを使う必要があるらしい。それでも、もし2本にして土地のローンの返済を先に始めると月に幾ら返済になるのかを確認しないとどっちにメリットがあるのかがわからないので確認しました。据え置きをするのよりも数万円高い額になると言うことです。7月30日から家賃2倍!と同じ程度。

うーん、まず据え置きを一切無しには出来ないって言う時点で既に意味があまり無いなぁ。それに工事中のローン支払いが辛くなるのに比べて思ったほど劇的な利点はなさそう。ローンが2つになるのがまず面倒だし面白くない。手数料等が2倍になってしまうし。

要するに俺は「利子だけ払う」って言うのが嫌で、それだったら頑張って元金の返済も始めてしまった方がいいのでは?と考えたわけです。でも結局利子だけ払う期間は不可欠でした。もちろん、ローンを2本にしてでも土地の分だけ返済を始めたほうがトータルでは支払い金額は安くなるでしょう。でも、それだったらもっと柔軟に考えて、繰上げ返済を頑張ったほうが利点は多いように思えます。無理に据え置きを止める事に固執しないで。

と言うことで、最初の話の通り竣工までは据え置きで利子だけ返済する事にしました。
  1. 2006/06/27(火) 19:18:28|
  2. ローン/資金計画

据え置きは甘くない

今回俺たちが組むローンでは、融資を4回に分けて実施してもらいます。これが以前書いた分割融資です。箱の家の支払い方法に合わせて、以下のように設定をしました。

1) 土地の決済時に総額の約1/2
2) 工事契約時に総額の約1/12
3) 上棟時に総額の約1/6
4) 竣工引渡し時に総額の約1/4

分割可能な回数の上限は4回なのですが、これでうまくいきそうです。その他の設計料なども一時的に立て替えたりしますが、上記のどこかに含む形にしています。

さて、今俺たちは賃貸に暮らしていて、家賃を支払わなければいけません。家賃とローンを両方払うのは無理なので、最後の融資が実行されてから=新居に引っ越してからローンを支払い始める、据え置きという方法を取る事となります。

35年ローンでは420回払いになるのですが、最初の融資から10ヶ月後に最後の融資を受ける事になるとすると、420-10で410回払いになると言う事になります。もちろん、同じ額を420で割るのと410で割るのでは、後者のほうが1回あたりの支払額は多くなります。これは当然ですし、家賃と二重に払う余裕が無い以上仕方ないと思っています。

ローンの支払い自体は遅らせる事が出来ますが、利子自体は融資を受けた日から発生する事になります。ローンは据え置きですが、利子だけは払い始めると言う事です。

それがどれくらいの額になるかというと、3%の金利なので融資額が例えば1000万だとするとこんな感じになります。

1年間の利子:
10,000,000x0.03=300,000円

1日あたりの利子:
300,000/365≠822円

1ヶ月あたりの利子:
822x30≠25,000円

1000万でこの額なので、実際の融資額にしてみるとバカに出来ない額です。特に、上棟時の時点で総額の3/4の融資を受けているわけで、そこから竣工までの期間が最も辛いと言う事になります。あー、計算してみると今の家賃と変わらないくらいの額になるっぽい。4ヶ月位か?その分キチンとプールしておいて、資金がショートしないようにしないと。もちろん、払えないわけじゃあ無いですが、計算してみるとスゲーなってのが素直な感想。

待てよ、それだったら据え置かないで10ヶ月間気合でローンを払ったほうがいいんじゃねえのか?家賃にボーナス払いは無いわけだし、200万くらいあれば何とかなる気がする。ちょっとすぐにキチンと計算してみよう。
  1. 2006/06/23(金) 10:15:48|
  2. ローン/資金計画

持分割合

そうそう、持分の話です。忘れてました。

持分を半分ずつにしてしまえば話はシンプルなのですが、俺にもしもの事があった時に半々では妻に丸々半分(変な言い回し)のローンが残る事になります。となると、可能な限り俺の割合を多くしておきたいと思いました。

じゃあどこまで俺の割合を増やせるの?って言う話ですが、これは銀行が俺の年収に対して貸せる上限いっぱいまで、となるのだろうと考えていました。例えば俺一人じゃ500円しか借りられないのに700円借りたいとして合算するとします。350円ずつにも出来るけど俺の割合を極力増やしたい、そんな場合はやっぱり500円までが上限、と言うように。

なので、土曜日にもそうやって聞きました。このケースだと、幾らまでを俺の持分に出来ますか?と。担当者から返ってきた返事は意外にも、「それはお客様が任意で決めてください。」と言ったものでした。 え?それってどういう事?って聞いてみました。要するに、二人に対して幾ら幾ら貸す、と銀行はトータルに審査をしていて、既に俺達の希望する金額は融資できるとOKが出ている。後は幾らずつ払うか、持分とするかに関しては、極端に9:1となっていない限りは銀行は関知しない、などと言っていました。

うーん、そんなの変だと思うんだよな。審査のときに出した書類にも、俺がいくら、妻がいくらとは書いたもん。それを審査しているわけで、例えば本申し込みの際にそこから大きく外れた持分の割合にしたら、きっとそこで引っかかると思うんですよね。だって、一人じゃ借りられない額だから合算してるのに、持分は一人で借りられる額を超えるってのはどう考えてもおかしい。

銀行員としては、持分の話になると税務相談になってしまうので受けられない。相談したいなら税理士に聞いてくれと言うしかない。よって、はっきりと何割にした方がいい、とは言えないというのが本音なんだと思います。そんなわけで、結局持分の割合は年収の比率に合わせてあります。
  1. 2006/06/21(水) 20:45:56|
  2. ローン/資金計画
«   PREVIOUS    |   HOME   |   

FIXED-POINT OBSERVATION


- 定点観測
更地の状態から竣工までの定点観測を続けています。(02/10/07更新)

※画面クリックで大きいサイズが見られます。

ABOUT THIS BLOG

- このブログについて

- このブログについて
※2006年末から現在まで更新が滞っていますが、必ず竣工までの分は掲載します。もう暫くお待ちください。

Author: キョウヘイ
都西部在住。20代のサラリーマン。手持ち50万からスタートした、建築家との家造りの様子をリアルタイムで綴っています。

興味がある方は家造りの流れを読んでみて下さい。抜けエピソードは徐々に追加する気でしたが、かなり忘れちゃってて追加できない気もしてます。多分しないかも。

俺がどんな奴かについては、スペックとかQ&Aをどうぞ。家造り以外の日記はmixiでも見て下さい。

残念ながらコメントとトラックバックには興味がありません。御用のある方は以下のフォームからメールを下さい。

ADs

HOUSE


- 建物
建物は「箱の家」シリーズを手がけている、難波和彦さんの界工作舎にお願いしています。「箱の家120」が俺達の家です。外装は黒いガルバリウムになる予定。

LAND LOT

- 土地
土地は現在の最寄駅周辺で何とか見つけました。こんな土地です。

POPULAR PAGES

- 電柱移設
敷地の中の邪魔な電柱を東電にお願いして移動してもらいました。

RECENT POSTS

CATEGORIES

MONTHLY ARCHIVES

(click the year to expand)

ALL ARCHIVES

VIEW ALL ARCHIVES

SEAECH IN THIS SITE

EMAIL ME

NAME:
FROM:
SUBJECT:
BODY:

SYNDICATE THIS SITE (XML)

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。