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家造り奮闘記 in realtime

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健康診断高ぇ!

今日娘を保育園に送ってから出社までの間に、保険会社に提出する健康診断を近所のクリニックで受けてきました。

身長とか体重を測定した後、検尿と採血をしました。検査する設備が無いため、結果が出るのは水曜日です。受け取って銀行に提出するのは木曜になりそうです。

で、会計です。まさか5,000円はしねえだろ、と思ってましたが、レジに表示された金額を見てびっくり。

8,670円ですよ!!!!

保険って偉大ですね。自費じゃあ即破産ですわ。しっかし高い。高すぎる。金借りる為に金使うってどう考えても矛盾してるだろ。
  1. 2006/06/19(月) 14:21:46|
  2. ローン/資金計画

恐るべし、「自由設計型住宅ローン」

もうひとつの驚くべきこと。それはなんと、設計監理費もローンから出るかもしれないと言うことです。何でも、カーテンレール1本まで住宅に関わる出費なら出してくれると言うのが山梨中央銀行の住宅ローンなんだそうです。三井住友が言っていた、木造だったら坪単価幾らまでしか融資の対象としてみることが出来ない、と言うのとホントに正反対です。

S山さんからは、山梨中央銀行もおそらくそういう考え方だろうから、設計監理費も含めた総額を申し込んでみるけど、おそらく設計監理費の分は融資は受けられないと考えてくれと言われていました。俺もそう思っていたので、何とかその分だけは現金で払おうとお金をかき集めていました。さらに言えば、設計監理費だけじゃなくて建物の分も三井住友のように木造に対しては坪幾らが上限、と言うのがあるかもしれないのでそこは交渉だ、とも思っていました。

しかし、どちらも杞憂に終わりそうです。設計監理費の分まで融資が受けられるだなんて全く考えていなかったので驚いたやら嬉しいやらわからなくなりました。現金が余ってしまう(余るわけじゃないけど)わけですが、この分は電化製品を引越しに合わせて新しくしたり、引越しする分に当てられそうです。さらに言えば、実施設計を進めるにあたってどうしても足が出てしまった分もここから出せるかも知れません。ちなみに、設計監理費の支払いはもう始まっているのですが、立て替えた分も後ほど領収書を提出すれば融資の対象になるそうです。

もちろん、ここで忘れてはいけないのは空から金が降ってくるわけではなく多く借金をする事になると言うことです。ですが、ギリギリでかき集めようとしていた分なので、これも融資が受けられると言うのは福音なのです。現金は無理に建物や家電に使わずともOKですし、その場合には返済に充てたっていい。でもどちらにせよ頭を冷やす必要はありますね。ローンが大きすぎて感覚が麻痺してるかもしれません。現金で払えるなら払ったほうがいいのは明白なんですから。でも、新生活は色々と物入りだってのも現実。やっぱり借りてしまうんだろうな。借りちゃいます。

そんなわけで、月曜に残りの書類を提出して、位置指定道路の許可が下りればローンを実行となる運びです。
  1. 2006/06/17(土) 20:45:54|
  2. ローン/資金計画

ローン本申込

山梨中央銀行ローンスクエア八王子(と言っても西八にある)でローンの申し込みをしてきました。土曜日なのに銀行でローンの申し込みが出来るいい時代です。裏を返せば銀行側もそこまでサービスを充実させないと消費者を取り込めない時代って事ですね。

妻と不動産屋のS山さん(最近凄くいい感じなので、呼び捨てが心苦しくなりましたw)の3人で11時頃現地に到着。早速応接ブースで担当者と向き合いました。担当してくれるのは30代前半と思しき方でした。にこやかなのですが、微妙に頼りないような、そうでも無いような感じ。

申込書を書いて、実印をポンポンッと押しておしまいかと思っていましたが、足りない書類やら色々で結局2時間近くかかってしまいました。

最初は書類の確認から。俺と妻それぞれ以下が必要でした。

1) 実印
2) 運転免許証等、本人確認書類
3) 印鑑証明書(2通)
4) 住民票(世帯全部記載、省略なし)
5) 所得関係証明書(以下それぞれ)
(1) 所得証明書
(2) 源泉徴収表+保険証

まず、5)の取得証明書を用意してませんでした。源泉徴収表とどちらか、かと思ってたんですがちゃんと読むと"それぞれ"必要でした。トホホ。後は妻の保険証を忘れました。この2つは月曜にでも即提出する事になりました。

さらに幾つか決めなければならない事がありました。

・ローンの金利

山梨中央銀行の金利は今日現在以下のようになっています。

変動金利(年2回見直し) - 2.375%
固定金利(3年) - 2.750%
固定金利(5年) - 3.300%
固定金利(10年) - 3.800%

35年固定が無い以外は三井住友とほぼ同じです。まあ、その固定があるか無いかが大きな違いだし絶大な違いなのですが。この部分は今までの経緯からして仕方が無い部分です。もっと探せば、って言い出せばその通りなのですが、時間的制約があったのと俺のだらしなさとでこうなっています。

さて、どれを選ぶかと問われれば迷わず10年固定と答えます。俺達のケースでは融資期間通して店頭金利より1%の優遇があるので、最初の10年が2.8%と言うことになります。10年後の金利がどうなっているかはさっぱり想像できませんが、それまでの事だけを考えれば悪くは無い数字です。

と、言うわけで金利は10年固定を選びました。

・土地建物の夫婦での持分

さて、次は夫婦の持分をどうするかです。俺達は夫婦でローンを組むので、土地と建物はそれぞれ二人のものになります。ここで言う持分と言うのは、ローンの幾らが俺の分で幾らが妻の分、と言うことであり、土地と建物の持分が何パーセントずつ、と言うことでもあります。

ここでは、年収の比率に合わせて63:37という割合にしておきました。この持分については色々言いたいことや疑問があるのですが、ここでは割愛してまた別のエントリで書こうと思います。

・ガン保障特約の有無

ガン保障特約の有無についても考えました。ガンになるつもりで生きている人間なんてどこにもいないと思いますが、ガンになって完治してもローンがチャラ、と考えると不謹慎も軽いガンにでもかからねえかな、なんて冗談を言いそうになります。実際に言いましたが。

具体的には、ガン保障をつけると金利に0.2%が上乗せされます。0.2%というと、1000万の35年ローンだとすると1ヶ月あたり1,000円くらいです。一概に比較は出来ませんが、月々1,000円の支払いで1000万円の保障が受けられるガン保険と言うのはちょっと見つかりません。もちろん、借りる額は1000万じゃ無いので、月々の支払いはもっと増えますが。

ここはやはり、ガン保障特約を付ける事にしました。俺の母親も近年ガンになっていた事もあり、やはり自分だけは平気とは思えませんわな。3000 万以上借りる場合には医師の診断書が必要と言うことで、なるべく急いで病院へ行く必要があります。俺の持分をもう少し減らしていれば二人とも診断書無しで済んだですけどね。(これだとローンの総額が大体わかっちゃいますね)

・土地と建物で2本のローンとするかどうか

さて、次はローンを土地建物別々にするかどうかです。どうしてこういった話が出るかと言うと、通常は工務店との建築請負契約を持ってローンの申し込みとするからです。俺達の場合、まだ工務店は当然決まっていない状態であり、かつ土地の決済は速やかに行わなくてはいけません。なのでこの部分は仕方ないと考えていて、S山さんともこれにより銀行手数料が2倍かかってしまう点などはあらかじめ話していました。もったいないけど仕方ない部分かな、と。

当初は2つ申込書を書くと言う話だったのですが、土地と建物別々にしてしまうと土地のローンの支払いがすぐに始まってしまうと言う話が飛び出しました。今も安いとはいえない家賃を払っているので、そこは据え置きにしてもらわないと死んでしまいますよ、と話したところ、担当者が一考し「うーん、それじゃあ設計事務所からの見積もりと契約書で何とかしてみましょう」と言うことになりました。それなら最初からそう言えよ。そんなわけで、足りない書類と合わせて、界工作舎との契約書と見積もりを月曜以降に持っていく事になりました。これなら据え置きもOKです。もしかすると、界工作舎からまた違った見積書を出してもらう必要が出てくるかも知れません。

・月々の支払いとボーナス払いのバランス

最後に月々の支払いとボーナス払いのバランスです。ボーナス払いを多めにして、月々の支払いは今の家賃プラス少し、と言う設定にする事にしました。決して楽な支払いじゃぁー、ありませんぜ。でも、この額なら何とか俺一人でも支払え無い事も無い。

ここまでが主な話ですが、もうひとつ最後に驚くべき展開がありました。ですが既にめっちゃ長いエントリになっちまってて何書いたか良くわかりません。それについてはもうひとつ書きます。
  1. 2006/06/17(土) 19:42:27|
  2. ローン/資金計画

峠を越えましたっ!

山梨中央銀行でローンの審査がおりました!やっほう!
  1. 2006/06/09(金) 19:04:09|
  2. ローン/資金計画

明日ローンの答えが

今日の午前中S山と会って話をしてきました。

まず、土地の話。遅れたりするならちゃんと俺にすぐ教えてくれと強く言いました。当たり前の事だよ。で、結局工事はすぐ始まるみたいなんだけど、最短でも引渡しは今月末だそうです。何でも、前回の位置指定道路の市役所の担当者が移動になったとかで、一からやり直しだったとかそうでないとか。もう知った事かって感じ。いいから早くしろ。

そしてまだ答えの出ない山梨中央銀行の件。何でも、額がちょっと大きいので通常の倍くらいの日数を審査に使っているんだと。そして明日には答えが出るらしい。倍審査するって、一体何するわけ?何日考えても同じなような気がするけどなぁ。

というわけで、工務店の選択がどうなるかが明日決まります。山梨中央銀行がダメとなると、さらに分割融資が可能な他の銀行を探すか、三井住友にするかになります。三井住友だと中間金を払わなくても建ててくれるような工務店(都合のいい話ですが)でしか建てられないので、もしかするとSE工法が使えないかもしれないというデメリットがあります。

大手の三井住友でOKが出ている事から、山梨中央の審査は結構楽観視してました。ですが、明日わかるとなるとだんだん不安になってきます。ダメだったらマジで凹むよなぁ。

ローンの処理もしてもらっているので、連絡がS山に行くというのもちょっと引っかからないでもないです。三井住友で借りる=S山の懇意にしている工務店で建てるという可能性が高いので、そっちに誘導しようとしてるんじゃねえの?と邪推しちゃったりします。さらに言うとホントは山梨中央の審査なんてとっくに終ってるんだけど握りつぶされてるんじゃねえの?とか。疑いすぎで申し訳なくなるくらい。そのくらい不安だって事なんですが。

もし結果がNGだったとしても、キチンと自分の耳で山梨中央の担当者から聞こうと思います。そして、可能性が少しでもあるなら交渉をしてみます。とにかく明日です。あードキドキする。死ぬ。
  1. 2006/06/08(木) 14:33:53|
  2. ローン/資金計画

ローン内定

あっという間に1週間がたちました。今日三井住友の担当者が電話があり、ローンの内定が下りましたと聞かされました。はあ、内定ね。

その後とりあえずS山に連絡しました。内容を告げると、

「内定が出るなんてあたりまえでわかり切ってるんすよ。三井住友はOKするに決まってるの。でもね、建物の事があるでしょ。キョウヘイさんの希望を叶える為に、俺が全部良いようにするから任せといてよ。」

と言っていました。

日本語に訳すと、仮審査とかでOKもらってる通り、内定は出るのはわかってたと。建物の中間金の事があるから三井住友でOK出ても仕方なく、山梨中央銀行の結果待ちですよ、って言う事ですね。この結果も一両日中に出るでしょう。

それと、明日がローン特約の期限なんだけど平気なの?って訪ねましたが、「平気平気」と言ってました。平気ならいいんだけどよ、ご破算にさえならなきゃいいんだけどよ。でもそれじゃあ契約書って一体なんなのとも思うぜ。まあ、成り行きに任せる事とします。位置指定道路も引渡しまでたったの1週間の今になっても完成していないので、どっちにしろ契約書どおりには行かない事に変わりは無さそうです。

もう一行の審査待ちという状態。早くローン関係終わらせたいなー。
  1. 2006/05/24(水) 20:27:21|
  2. ローン/資金計画

分割融資?

昨日三井住友の担当者と話している最中に、S山が素早くこっそり何かを渡してきました。すぐにカバンにしまいましたが、どうやら別の銀行のローン審査申込書のようです。さすが海千山千、他の銀行の担当者の前でこの手際の良さ。

三井住友の担当者が帰った後に話を聞くと、山梨中央銀行にも申し込んでみようという話でした。山梨中央って、いかに俺が山梨に近い所に住んでるかって感じで何だか切ないですな。でも、S山に聞いてみると山梨中央ならつなぎが受けられるっぽいという話なんです。

昨日も書きましたが、どうせなら三井住友が金利も安いし、大手だし、繰上げ返済無料とか色々サービスが行き届いているしでいいと思っています。ですが、今はローンを組んでからの事を考えている場合じゃないというのもひとつの現実です。だって、つなぎが受けられないという事は俺が建てたい家が建たないという事とイコールかもしれないんです。なりふり構っていられないんですね。

というわけで、早速申込書を書いて提出しました。問題としては、山梨中央銀行の住宅ローンの利用可能金額よりも俺たちの融資希望額が少し超えている事があります。ですが、ほんの少しなので何とかなりそうな気がしてます。夫婦で組むローンなので、その枠は2倍になるんじゃないの?って思いますけどね。とりあえず審査の結果待ちです。

山梨中央銀行のWebを見てみると、ばっちりつなぎ融資について書いてありました。


分割融資

以下の条件により分割融資(※1)を取扱うことができます。

1.当初融資時点の金利形態
当初固定金利(期間3、5、10年)を選択する場合

2.分割融資の期間
1年以内

3.分割融資の金額および融資実行予定日
原則として、建築工事請負契約に定める支払契約内容にもとづき、お客さまと施行業者間で打合せのうえ、各分割融資の金額および融資実行予定日をお決めいただきます。

4.分割融資期間中の返済および利息のお支払
元金の返済を据置き、利息のみお支払いいただきます。

※1 お客さまの資金の必要時期に合わせて分割して融資を行う方法です。建築工事請負契約の場合、工事の進捗に応じ工事業者とあらかじめ取決めた支払時期に、必要額を分割して資金が交付されます。

(山梨中央銀行 自由設計型住宅ローン 商品の概要より)



え、何?これって常識?そういえば誰かも分割融資って言ってた気がする。あちゃー、いかに俺が何にも調べてないかってのがバレバレですね。しかし、大手がやらないような事を地方銀行はサービスとして打ち出して頑張っているんだなぁと感心しました。だってこの「分割融資」って、そのものまんま俺が求めているつなぎ融資のことじゃないですか。

しかも、S山が顔が利くのか売主が山梨中央銀行に顔が利くのかどっちかで、店頭でやっているキャンペーンよりも金利が優遇されるって事です。35年固定も惜しい気もしますが、こっちで審査が通るなら何とかローンのハードルは越せるんじゃないかと。

もしこれでOKとなると、三井住友は客を逃す事になりますよね。そりゃ何億も借りるわけじゃないんで小さな客なんでしょうが、みすみす見逃すんですかね。見逃すんでしょうね。「そんならつなぎしますよ!」って言い出せばかわいいですが、大手だからそりゃ無いんでしょうねぇ。
  1. 2006/05/17(水) 23:56:45|
  2. ローン/資金計画

ローン特約の期限が・・・

三井住友の人との打ち合わせの中、銀行の担当者がこう言いました。

「審査が終わるのに最短で6日かかりますので、融資が受けられるのは土日を挟むので9日後になります。」

それを受けてS山、

「ああ、なら間に合うな。」

銀行の担当者が契約書を見てある事に気づきました。

「これ、地番は確定して無いんですか?」

「ああ、位置指定の許可が下りてから合筆して分筆するんだよ。それが26日くらいかな?」

「地番が決まってちゃんと登記されてからじゃないと融資は出来ませんよ。」

「・・・・・」

ありゃ?それじゃあローン特約の期限越えちゃうじゃん。

まあこの場合は、融資が受けられないのは売主の責任なのでこれで話がご破算になるという事は無いと思います。でも、契約書はこのままでいいんだろうか。それにこれじゃあ31日に引渡しってのもずれ込むよね。まあ、何とかなるだろ。
  1. 2006/05/16(火) 23:40:29|
  2. ローン/資金計画

本審査申し込み

ローン特約の期限も迫っているので、住宅ローンの本審査の申し込みをしました。あれ?本審査でいいんだよな?

その前に一度、つなぎ融資について銀行の担当に直接会って聞く事にしました。S山からはつなぎは無理だと聞いてはいるのですが、やっぱり自分で確認しないと納得できないと言うわけです。

ここまで住宅ローンの話を進めてきたのは三井住友銀行です。その三井住友の八王子ローンプラザで組もうとしているのですが、結論から言うと「住宅ローン」という枠組みの中ではつなぎ融資という概念は無い、つまりそのローンプラザでは住宅ローンしか扱っていないので、つなぎ融資という事は行っていないし、これまでにも行った事は無い、とバッサリ切られてしまいました。

けんもほろろとはこの事ですな。取り付く島が無いともこの事です。とにかく、うちじゃあやってないしやらないの一点張り。おいおい、じゃあお前のところで借りねえよ?貸したいんじゃ無いのかなぁ。「システムですから。」だって。うーん、やっぱりダメか?しかしこのローンプラザってのも融通が利かないな。

三井住友は35年固定金利もかなり低いので、住宅ローンを組む銀行としては理想的なのですが、現状のプライオリティは金利よりもつなぎ融資=中間金の支払いです。だったらもっと多角的にいろんな銀行を当たればいいじゃん、って思うでしょ?でもね、妻が1年育児休暇を取ってたから去年の年収が6万円なんですよ。三井住友には去年の秋から話をしているので、16年分の年収で審査してくれるって話になってるんです。他の銀行がどこでもこの対応をしてくれるかどうかわからないので、他を当たるのに億劫になってるんですね。

つなぎがダメって時点で結構お先真っ暗なんですが、もう1つ問題がありました。俺たち夫婦の世帯収入ではマンションが2つ買える位の額の融資が受けられます。なので、今回の土地と建物の総額を見るだけなら余裕で借りられる額です。融資を受けるには担保が必要で、それぞれのローンに土地と建物が担保になります。俺が契約した土地は隣地がもっと高い値段で売り出されていると言うこともあって、土地の金額に対して100%(実際は100%以上)融資が受けられる事になっています。ですが、銀行には木造だと坪あたり60万くらいしか融資できないという基準があると言う話で、建物に対して概算見積もりの通りの額が融資できるかどうかは厳しそうだというのです。

箱の家のコンセプトや難波さんがどういう方かを説明し、「一概に木造だから60万」といった考え方ではないという事を伝えました。ですが、担当者の言う事ももっとでこういうものでした。

「私の意見ではなく、システムなんです。ある程度の基準は必要なんです。それに、一軒一軒全部の建物の仕様を調べてそれに見合った額融資をすると言うのは現実的に不可能なので、やはり基準が必要になるのです。それが木造だと坪60万なのです。」

なるほど。理屈は確かにそうだ。でも俺には便宜を図れよと言いたい。もちろんそれでも、坪60万じゃなくて見積もりの通り融資を受けられるようお願いし、審査をしてもらう事になりました。

というわけで、目下問題は以下の2つです。中間金をどうやって払うかと、建物に対する融資額がどうなるかです。つなぎは他の銀行を当たってみようとも思います。何か担保があれば何とかなるかもわかりませんが、残念ながらそんなもの無いんですよね。それと、設計管理費は何とか現金で出せない事も無いのでもしかするとそうなるのかも。
  1. 2006/05/16(火) 22:16:08|
  2. ローン/資金計画

建設資金の融資について打ち合わせ

建設資金の融資についての打ち合わせをしに、今日はS山と一緒に界工作舎へ行って来ました。

前回お伺いしたときは仮の事務所でしたが、今回は新しい事務所にお邪魔しました。バウンティーの前を抜けた奥に界工作舎はありました。モロ裏原。建物は「箱の家112」としてサイトで見ていたのですぐに見つかりました。中庭があるおオシャレな建物です。

箱の家を建てるにあたり、工務店への中間金をどうやって支払うかが問題になってきます。銀行は完成した建物を担保として融資を行うので、中間金を払うには自己資金が潤沢であるか、若しくはつなぎ融資をしてもらうかどちらかでないと家が建てられません。これが、建売やマンションを買うときとの大変大きな違いです。一般的に自己資金が潤沢でないと注文住宅は建てられないと言われているのもこのためです。

難波さんの話でも、過去の箱の家の例でもこういったケースではやはりつなぎ融資で対応しているそうです。ですが、S山は銀行からつなぎ融資を受けるのはほぼ100%不可能だと頭ごなしです。絶対無理と言って譲りません。

それじゃあ建てられないじゃん、終了となってしまいますね。ここでもう1つだけ建てられる方法があります。それは、中間金を払わずに完成時の支払いだけで建ててくれるような工務店を使うという方法です。こうなると、工事中の費用は工務店が全て立て替えるわけで、資金に余裕のある工務店でいて、さらにこちらに対して信用が無いとまず無理でしょう。まあ、工務店に甘えた虫のいい話ではあります。

さて、S山はつなぎ融資が不可能と言います。それじゃあ八方塞なのですが、そこで上記の説明が活きてきます。つまり、S山が懇意にしている工務店(仮にT工務店とします)なら、最初に50万や100万払えば残りは完成時支払いでも建てられると言うのです。さらに、そこでなら坪単価55万くらいで建つと豪語します。「坪単価」については色々言いたい事がありますが、とにかく安く建てられると自信満々。

もちろん、T工務店(土地の売主なんですけどね)で建てられれば最高です。ですが、箱の家では良くSE工法が使われています。このSE工法ってのはNCNという会社の特許であり、登録しているビルダーしかこれを使う事は出来ません。つまり、ここで問題なのはT工務店がSE工法登録施工店なのかどうか。建ててる家とか見ると、まあ登録して無いだろうなという感じ。

難波さんの話によると、SE工法で建てなくてもキチンと構造計算をすれば問題ないし、SE工法を使わないからといって「箱の家」じゃなくなるわけでも無いそうです。当初は2階建てにもSE工法を採用していたけれど、今は2階建てにはオーバースペックなので使っていないとの事でした。

俺たちの家は3階建てになりそうなので、問題が無ければSE工法で建てる事になるはずです。なので、出来る事ならばTではなくて、SE工法で施工可能な工務店で建てたい。俺としては、本来だったら選択するであろう工法の方が良かろうと思ってしまうのは当然です。

じゃあ、どうするんだよって事になって、やっぱりつなぎ融資をしてもらうしか無いわけです。T工務店で建てるかどうかは本当につなぎが絶対にダメとなった時の最終手段としてだけ使いたい。S山から聞くだけじゃなく、キチンと銀行の担当者につなぎ融資をしてもらえないか話す必要があるわけです。

13日に第1回のプレゼンがありますが、その時点で平面図と概算見積もりがもらえるはずです。それを銀行の担当者に見せる際に、模型や難波さんの著書なども見せて、キチンと家を建てることを信用してもらうよう動いてみようと思います。要するに、銀行としては金だけ借りられて家を建てないというケースが嫌なわけで、色々な手段を駆使して確実に家を立てるという事を信じてもらえれば何とかなるのでは無いかと思っています。また、説明が必要な場合には難波さんが銀行の担当者に会ってくれるとも言ってくれているので心強いです。

素人考えなんですが、銀行だって商売なんだから貸せないより貸した方がいいはずですよね。例えば今回の俺のケースだって、つなぎ融資がダメになったら土地のローンすら組まないで全部白紙になる可能性だってあるわけです。それだったら、つなぎ融資の分の利息だって払うわけで、銀行には損は無いんだし、何とか原則を曲げてつなぎをしてくれた方がトータルでは明らかに得だと思うんですけどね。こういう単純な事がわかってもらえないのが不思議でもあります。

というわけで、打ち合わせは終了しました。はっきりした問題点はやはりつなぎ融資。これが今後の最大の難関ですね。何とかクリアしたい。

T工務店で建てるのに抵抗があるのにはもう少し理由があるのですが、これはまだ疑念の域を出ていないので書かないでおきます。
  1. 2006/05/10(水) 15:36:57|
  2. ローン/資金計画
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※2006年末から現在まで更新が滞っていますが、必ず竣工までの分は掲載します。もう暫くお待ちください。

Author: キョウヘイ
都西部在住。20代のサラリーマン。手持ち50万からスタートした、建築家との家造りの様子をリアルタイムで綴っています。

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